QUANDO SORGE IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE (PRIMA PARTE)

In materia di mediazione immobiliare perché sorga il diritto alla provvigione è necessario che l'affare sia stato concluso e che la sua conclusione sia in rapporto con l'opera svolta dal mediatore, anche se detta attività sia consistita nella semplice attività di reperimento e di indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare, fermo restando, tuttavia, che questa deve costituire il risultato utile della ricerca effettuata, successivamente valorizzata dalle parti.
La Suprema Corte, invero, ha avuto modo di osservare che “Ai sensi dell'art. 1754 cod. civ. si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, risultando idonea al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione anche l'esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare, non rilevando, a tale scopo, che il mediatore debba partecipare attivamente anche alle successive trattative. In altri termini, per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell'altro contraente ovvero all'indicazione specifica dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti“ (Cass. civ., Sez. III, 20/12/2005, n. 28231).
Diversamente, dalla semplice comunicazione al venditore delle generalità ovvero dell'indirizzo di una persona, verosimilmente, interessata ad acquistare non si discende l'esistenza di un rapporto di mediazione e, quindi, non sorge alcun diritto a percepire la provvigione. Secondo un principio, ormai, consolidato, sia in dottrina che in giurisprudenza, la nozione di affare va intesa in senso ampio, intendendosi per tale qualsiasi operazione che comporti un'utilità economica (per tutte Cass. civ., Sez. II, 12/04/2006, n. 8555); quindi, nozione di contenuto più ampio rispetto quello di contratto e, come tale, riferibile non solamente, al momento conclusivo di un contratto vero e proprio, essendo sufficiente, “... al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per il risarcimento del danno ... “ (Trib. Monza, Sez. IV, 24/11/2005).
In buona sostanza, perché sorga il diritto alla provvigione è necessaria la conclusione di un affare, ovvero quando tra le parti che il mediatore ha posto in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire, per esempio, per l'esecuzione del negozio giuridico ovvero, per il risarcimento del danno.
Ne consegue che, laddove la parti si siano limitate a raggiungere un accordo di massima, si pensi ad una dichiarazione di intenti, e si siano riservate di stipulare, successivamente, un vero e proprio contratto, non si può affermare che l'affare sia stato concluso e, quindi, la provvigione non spetta.
A questo punto ci si domanda se una proposta irrevocabile di acquisto, successivamente, accettata coincida con il momento conclusivo dell'affare e se da essa possa derivare il diritto alla provvigione. La risposta non può che essere negativa se tale proposta costituisce una semplice minuta o puntuazione di contratto, nel senso che se essa non è idonea, quanto al suo contenuto, a produrre effetti vincolanti.
Avv. Roberto Bella - Presidente IRCAT